マンションの外壁塗装についてご紹介しています。
【埼玉県版】外壁塗装がおすすめの塗装業者徹底比較
  1. マンションの外壁塗装

マンションの外壁塗装についてご紹介

マンションの外壁塗装の耐用年数は?

マンションの外壁塗装の耐用年数は?

マンションは多数の入居者がいますから、外壁の汚れは入居者の不満のもととなったり、入居率にも影響してきます。同じようなマンションが2つ候補にあったとしたら、やっぱり美観がいい方を選びますよね。

そしてオーナーにしても、マンションを長持ちさせるために外壁塗装は欠かせないのです。外壁塗装によって十分な防水対策が取れていないと建物全体の劣化にもつながりますから定期的に行っていく必要があります。ただ、マンションの場合は一般的な一戸建てとは建物の作りが違いますから、それぞれ以下のような耐用年数だということを覚えておくようにしましょう。

外壁塗装
約8~10年
屋上防水
約10年(トップコートの貼り替え約5年)
鉄部塗装
約5年
共用廊下(床・天井・壁)
約10年

もし外壁にヒビやサビなどを見つけたら、工事してから目安となる耐用年数が経過していなくてもすぐに業者に連絡し、施工をお願いすべきです。これは雨漏りも同様で、放っておくと最終的にかかる費用がどんどん大きくなってしまいます。手入れを怠らないことが大切ですね。

マンションの外壁塗装の平均的な費用は?

マンションの外壁塗装の平均的な費用は?

ではマンションの外壁塗装を行う場合、どれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。マンションに限らず、私は外壁塗装を行うなら絶対に相見積もりを出すべきだと考えています。というのも、使用する塗料の質や中間マージンによって各業者ごとの見積もり価格にはかなりの差があり、一社だけで決めてしまうと損をすることがあるんですね。

相見積もりを出した際の例がこのようになっています。

建物の階数 外壁塗装面積 業者A 業者B 業者C
3階建て 780㎡ 280万円 385万円 130万円
4階建て 1,030㎡ 360万円 510万円 455万円
5階建て 1,290㎡ 460万円 650万円 570万円
6階建て 1,550㎡ 550万円 780万円 690万円
7階建て 1,800㎡ 640万円 895万円 795万円

各業者によってかなりの開きが出ていますね。これは塗料の違いということも考えられるのですが、ほかに足場の問題の可能性もあります。

マンションは足場代を全体の2~3割も取られるほど非常に高額になるので、「無足場工法」という足場を使用せずに施工することができるかどうかで費用が大幅に変わる場合があります。外壁塗装等を行う際には業者に無足場工法が可能か確認しておくことをおすすめします。

また、費用とは別にマンションならではの配慮が必要なこととして、外壁塗装工事を行うなら入居者への周知は必ず行っておかなければいけません。一戸建ては外壁塗装にかかる期間は長くでも二週間から20日ほどですが、マンションは最低でも1ヶ月、長くなると4ヶ月もかかることがあります。

外壁塗装工事中は洗濯物を自由に干すことができなくなったり、ベランダの整理を行わなければならなくなったりするため、少なくとも工事が始まる3ヶ月前には入居者へ周知しておかないと、後になって苦情が出てくるかもしれません。マンションにしかない注意事項があって大変ですが、入居者への説明会なども積極的に協力してもらえる実績のある業者に頼むことで円滑に進めることができるでしょう。

マンションの外装リフォームのタイミングとは

マンションの外装リフォームのタイミングとは

コンクリート造のマンションでも、長く安心して住み続けるためには定期的なメンテナンスが欠かせません。具体的には築12~15年ごとに外壁塗装や屋上・バルコニーの防水処理といった大規模修繕を実施します。大規模修繕とはマンションの補修工事のうち、足場が必要な大掛かりな工事をまとめておこなう場合を指します。

国交省ガイドラインによれば、建物や住宅設備の修繕が必要な時期は以下の通りです。

修繕箇所 工事内容 修繕周期
屋根 屋上防水の修繕 12年
防水の撤去・再処理 24年
外壁 塗り替え 12年
コンクリート補修 12年
タイル補修 12年
塗装の撤去・再塗装 36年
バルコニー 鉄部の塗り替え 4~6年
床防水の修繕 12年
給排水配管 更正 15年
交換 30年
給排水ポンプ 補修 8年
交換 16年
エレベーター 補修 15年
交換 30年
機械式駐車場 補修 5年
交換 20年

しかし、修繕計画はあと数年後という場合でも、以下のような症状が出ていたら早めにメンテナンスを検討されてください。

  1. 0.3mm以上のひび割れ 0.3mm以上のひび割れが発生している場合、裏面まで貫通している可能性があります。放っておくと、毛細管現象で水はどんどん建物内部へ浸入していきます。修繕が必要な時期だと判断しましょう。
  2. 色褪せ 色褪せの原因は、塗膜表面の劣化です。見た目の悪さだけでなく、色褪せがひどいほど、塗料の性能は全く発揮されていません。色褪せが気になりはじめたら、塗り替えを検討しましょう。
  3. チョーキング 外壁を手で触ったときに黒板に使う「チョーク」の粉のような粉末が手に着く現象を「チョーキング」と呼びます。これは、塗料が粉状になって、壁を紫外線や雨などから守る機能が失われた状態です。
  4. 塗膜の剥がれ 水分が建物内部に染み込むと、塗膜の膨れ・剥がれが発生します。塗膜が剥がれている箇所では防水機能が全く働いていないため、そろそろ塗装が必要な時期だと判断しましょう。
  5. カビ・苔・藻の発生 カビや苔・藻は、ある程度、劣化が進行している外壁に発生するため、補修のサインとも捉えられます。また一度発生すると、増殖し続けるため、早めに補修しましょう。
  6. シーリングの割れ シーリングは、可塑剤という添加物を加えることで柔軟性を備えていますが、紫外線を浴び続けると、シーリング材に含まれる可塑剤が抜け落ちるため、ひび割れが発生します。ひび割れから建物内部へと雨水が浸入します。
  7. 雨漏り 建物内部にまで水が浸入してしまっている場合、壁内部の断熱材や柱の腐食が進んでいる可能性があります。劣化は深刻化する一方なので、早めの修繕を検討しましょう。
  8. コンクリートの剥離 鉄筋コンクリート住宅の場合、劣化が進行すると、コンクリートの剥落が発生します。コンクリートの剥落は、建物内部に入り込んだ水分が鉄筋を腐食した結果、鉄筋が膨張することで起こります。剥落が見られる場合、外壁の劣化はかなり進行しているので、すぐに補修する必要があります。

マンションの大規模修繕工事の工期や工事の流れ

マンションの大規模修繕工事の工期や工事の流れ

STEP①居住者説明会

マンションの修繕工事は、入居者が生活している中で、3~6ヶ月という長い期間をかけて行うことになるため、まずは居住者に大規模修繕工事の日程や内容などの説明するための説明会を行い、すべての住民に納得してもらう必要があります。

STEP②事務所の設置

マンションの大規模修繕工事は、3~6ヶ月という長い期間をかけて行うため、事務所や仮設トイレ、作業をする職人さんたちがお昼ご飯などを食べる休憩所などが必要になります。マンションの敷地が限られている場合は、近くのアパートの一室を借りるなどし、事務所代わりにするのが一般的です。

STEP③足場の設置

足場の材料を運び入れて足場を組み、塗料の飛散を防止するための覆いであるメッシュシートなどを取り付けます。職人さんが安全確実に作業するために、また足場崩壊による事故を起こさないためにも、足場の設置はとても重要な作業です。

STEP④高圧洗浄

高圧洗浄は、タイルやコンクリートの汚れを落とし、きれいな状態で修繕工事を行うために必要な工程です。ベランダに置いてあるものが濡れてしまう恐れがあるため、濡れてしまうと困るものは、室内にしまうよう入居者に声掛けをします。また、高圧洗浄機がかけられない部分は手作業で汚れを落としていきます。手作業の部分が多い場合は、通常よりも洗浄の期間が長くなります。

STEP⑤工事

主な工事内容は以下の通りです。

シーリング工事
サッシ、建具廻り、ガラス廻り、換気口廻り、手摺り根元廻りなどのシーリング補強・打ち直し工事
鉄部塗装工事
玄関枠扉、PS扉、バルコニー手摺、雨樋、屋上配管、受水層、外部鉄骨階段、隔て板などのケレン・錆止め、塗装工事
外壁塗装工事
一般外壁、バルコニー天井・壁、廊下天井・壁、内壁塗装工事、階段室内壁などの塗装工事
防水工事
アスファルトシート防水(屋上)、塩ビシート防水(屋上)、ウレタン塗膜通気緩衝工法(屋上・ルーフバルコニー)、ウレタン塗膜密着工法(バルコニー)、防滑性ビニル床シート工事(廊下、内階段)など

STEP⑥竣工検査

修繕が完了したら、工事部分を検査員が調査します。「ひび割れがちゃんと直っているのか」「施工不要はないのか」など、すべての作業した場所を念入りに確認します。問題がなければ大規模修繕は完了です。

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